Vízia bytovej politiky 21. storočia

Autor: Dominik Hatiar | 23.2.2020 o 11:32 | (upravené 23.2.2020 o 12:40) Karma článku: 2,56 | Prečítané:  362x

Zlyhania vládnej bytovej politiky v posledných desaťročiach disproporčne zasahujú mladých ľudí. Nevyriešia ju však opatrenia sľubujúce návrat do socializmu, ale iba komplexné politiky zamerané na podporu ponuky a dopytu.

 

Píšu Dominik Hatiar (PS/Spolu) a Jakub Dovčík (študent University of Cambridge).

Ceny bývania rástli v roku 2019 najrýchlejšie od roku 2008.Za normálnych okolností by to bolo vnímané pozitívne, ako prejav silnej a dynamickej ekonomiky. Rastúci dopyt po nehnuteľnostiach je jedným zo znakov očakávania budúcej prosperity a teda býva podporovaný politickými elitami. 

Dnešné tempo rastu cien bytov na Slovensku je však do veľkej miery extrémnym prípadom,na ktorý upozorňuje aj Národná banka Slovenska. Je na mieste hovoriť o bytovej kríze, nakoľko ceny bytov na Slovensku narástli medziročne o 9.7 %, teda takmer dvakrát rýchlejšie ako priemer Európskej únie. Zlyhania štátnej bytovej politiky spôsobili, že máme štvrtý najnižší podiel bytov na hlavu v EÚ (0.37) a podľa Eurostatu aj tretie najvyššie relatívne náklady na bývanie.

Príkladom neschopnosti doterajších vládnych garnitúr tento problém riešiť je, že SMER - sociálna demokracia sa ním vo svojom programe vôbec nezaoberá.

Počet dokončených obecných nájomných bytov, ako pomer všetkých dokončených bytov na Slovensku klesol z 12,24 % v roku 2009 ( 2 305) na 2,29 % v roku 2016 (359). Podiel nájomných bytov v Rakúsku tvorí až 42 % z bytového fondu, v Česku 21 % a na Slovensku len 6 %. Komerčná výstavba v Bratislave nestíha - ponuka novostavieb sa tu dostala na najnižšiu úroveň od rokov 2002 až 2005. Tento jav spôsobuje podľa Svetovej banky nízkaelasticita ponuky na nárast cien na úrovni, 0.7, pricom Chorvátsko dosahuje elasticitu až 1.8. To znamená, že súkromný trh s bytmi čelí bariéram, pre ktoré nedokáže riadne fungovať.  

Táto situácia prehlbuje medzigeneračné rozdiely, prispieva k demografickej kríze a obmedzuje mobilitu pracovnej sily. Výsledkom podľa IFP je, že viac ako dve tretiny Sloveniek a Slovákov do 34 rokov bývajú u rodičov a mnoho z nich sa nedokáže odsťahovať za prácou, čo limituje dostupnosť pracovnej sily po Slovensku.

Graf 1: Nízka rezidenčná mobilita na Slovensku

Sen o vlastnom bývaní

Urbanizácia mimoriadne rurálneho Slovenska bola  najväčším spoločenským projektom dvadsiateho storočia. Zlepšenie kvality života veľkého množstva ľudí v päťdesiatych a šesťdesiatych rokoch vytvorilo základ spoločenskej zmluvy, ktorá držala predchádzajúci režim pohromade, a na ktorý sa dnes často odkazujú všetci jeho nekritickí obdivovatelia. 

Státisíce ľudí boli v relatívne krátkom čase premiestnení z dedín do miest, kde plánovaná ekonomika vytvorila štandard pre bývanie rozrastajúcej sa strednej triedy. Ideológia režimu a jej implementácia definovali to, čo sa dnes považuje za normálne – vlastníctvo bytu ako piliera osobnej finančnej stability a životnej istoty.

Táto preferencia ovplyvnila štýl politík bývania, ktoré dnes u nás dominujú. Väčšina zdrojov v Štátnom Fonde Rozvoja Bývania (ŠFRB) išla v posledných desaťročiach primárne na rekonštrukcie a nie na rozvoj nových nájomných bytov.

Graf 2:Objem finančných prostriedkov (v EUR) poskytnutých podľa účelu podpory bývania v roku 2017 a 2018

A nakoľko slovenský daňový systém výrazne viac zdaňuje prácu ako majetok, podobne ako v systéme slovenského školstva toto nastavenie prehlbuje nerovnosti v systéme. Aj dnešné lacné hypotéky a ich bonifikácia pomáhajú hlavne vyšším príjmovým skupinám, ktoré majú možnosť si nasporiť na časť ceny bytu.

Bank of England nedávno publikovala výskum, kde našli priamy súvis medzi dlhodobo nízkymi úrokovými sadzbami a rýchlo rastúcimi cenami nehnuteľností v Británii. Tým dokázali, že dnešné mimoriadne lacné hypotéky neprimerane zvyšujú dopyt u niektorých skupín obyvateľstva, na čo reaguje ponuka zvyšovaním cien.

Nerovnosť v prístupe k dostupnému bývaniu v porovnaní s obdobiami spred rokov 1989 či 2008 prispieva k medzigeneračným rozdielom a niet sa potom čo čudovať, že pre túto neistotu odchádza každoročne da zahraničia až 30 tisíc mladých Slovákov a Sloveniek

Cenovo dostupné bývanie je vo verejnom záujme

Je legitímne sa pýtať, či by štát výstavbu budov nemal nechať súkromnému sektoru. V rámci dominantného ekonomického diskurzu, ktorý sa na Slovensku usadil v posledných desaťročiach sa núka odpoveď, že áno. Že štát predsa nevie robiť veci tak efektívne ako súkromný sektor, že „mäkké rozpočtové ohraničenie“ u štátnych firiem bude vždy viesť k nízkej efektivite.

Štát dnes však nestavia diaľnice a ani Národný futbalový štadión. Otázka dobrého vynakladania nákladov nie je faktorom spolupodielania sa štátu, ale nastavenia kontrolných mechanizmov, o ktoré evidentne doterajšie vlády nejavili veľký záujem. 

Zároveň výlučne podporovanie  dopytu na trhu s nehnuteľnosťami nie je úplne racionálne, nakoľko ponuka jednoducho nevie reagovať tak rýchlo reagovať ako u bežných spotrebných produktov. Príspevky na bývanie či presťahovanie teda jednoducho nie sú dostatočnými opatreniami, nakoľko by sa bez flexibilnej reakcie na strane ponuky bytov prejavili len v zvýšení cien.

Nájomné byty pomáhajú vytvárať spoločenskú stabilitu, mobilitu pracovnej sily, kohéziu a súdržnosť. Do istej miery sú známkou vyspelej spoločnosti, ktorá sa snaží a vie postarať o všetkých svojich občanov a obyvateľov. A to napríklad aj tých bez akéhokoľvek domova.

Zobrať si hypotéku na byt a splácať ju,  môže byť v porovnaní s dlhodobým prenájmom ekonomicky takmer porovnateľná alternatíva, i keď na Slovensku to dnes neplatí kvôli vysokým nájmom a nízkym úrokom. Zároveň však hypotéky pre mnoho ľudí vytvárajú stály stres z nutnosti splácať ich za každých okolností a podľa niektorých štúdií je u ľudí s hypotékami o 30 % menšia šanca, že sa stanú podnikateľmi.

Ako príklad riešenia tejto otázky sa môžeme pozrieť napríklad do Singapuru, kde bola bytová politika jednou z priorít od vzniku samostatného štátu. Singapurská vládna bytová agentúra už takmer šesťdesiat rokov stavia byty, ktoré si neskôr môžu ľudia odkupovať. Popri tom vytvárajú urbanistické a infraštruktúrne inovácie, ktoré sa snažia čo najefektívnejšie využiť limitovaný priestor ktorý majú. Dostupnosť bývania pre mladých je niečo, čo dodáva istotu mladým v návrate domov po štúdiu v zahraničí.

Rozdiel medzi politikou a riadením štátu

Tému nájomného bývania žiaľ často otvárajú politici, ktorých predstavy sú prinajmenšom príliš málo konkrétne či zjednodušené na vytvorenie ozajstných a dlhodobo udržateľných  politík, a mohli by viesť k neefektívnemu vynakladaniu verejných financií.

Sme rodina navrhuje, aby štát postavil ročne 25 tisíc bytov, pričom súkromný sektor na Slovensku  staval v posledných rokoch 15-20 tisíc bytov ročne. Takéto tempá výstavby sa dosahovali naposledy za socializmu a to na úkor dobrej urbanistiky, občianskej vybavenosti a estetiky. 

Na to, aby sa podľa jeho návrhu mohla vyňať štátna firma zo sektora verejných financií musí byť manažérsky samostatná a zároveň schopná generovať aspoň 50 % vlastných príjmov, čo by bolo pri novovznikajúcej spoločnosti prakticky nemožné.

Približne 50-krát vyššie tempo štátnej výstavby nájomných bytov než vidíme dnes a zároveň formálne vyňatie štátnej spoločnosti stavajúce tieto byty z európskych fiškálnych pravidiel sú politiky, ktoré sa síce dajú sľúbiť v sponzorovanom videu, no uskutočniť ich by bolo takmer nemožné. To však neznamená, že nevyjadrujú snahu o dobrý smer v rámci politických priorít a po adaptovaní do reality a dobrej implementácii by vedeli pomôcť našej krajine.

Financovanie veľkých infraštruktúrnych investícií z verejného dlhu s využitím nízkych úrokových sadzieb môže znieť na prvý pohľad lákavo, no bez správne nastavených regulácií a motivácií, akou je napríklad hmotná zodpovednosť a verejné vypočutia funkcionárov vytvorí veľké riziko neefektívneho vynakladania prostriedkov a ohrozí dlhodobú stabilitu verejných výdavkov. 

Obchádzanie dlhovej brzdy a európskych fiškálnych pravidiel len kvôli zvyšovaniu dostupného dlhu a bez dobrého nastavenia trhového prostredia nielen vytvára morálny hazard, ale ani nerieši celkové problémy z pohľadu ponuky na trhu. 

Snahou štátu by nemalo byť nahrádzať súkromný sektor, či ho výrazne limitovať, alebo mu diktovať čo a za koľko stavať. Štát by mal pri kľúčových spoločensko-politických témach, ako je napríklad aj bývanie, so súkromným sektorom spolupracovať a doplňovat ho tam, kde sú súkromné investície nedostatočné. Základom ale ostáva zjednodušiť v racionálnych medziach proces povoľovania výstavby, ktorý je dnes zdĺhavý, byrokratický a spolitizovaný. 

Lepšie riešenie – podpora výstavby cez podporu ponuky

Budúca vláda musí v otázke bývania zadefinovať principiálne úlohu štátu. Naším zámerom nie je len stavať a stavať veľa, ale vytvoriť udržateľný systém podporujúci dlhodobú a kvalitnú výstavbu, spoločne s komplexným nastavením motivácií na trhu s bytovými nehnuteľnosťami.

Chceme stanoviť jasné priority aciele, ktoré bytová politika má mať-zvýšenie mobility pracovnej  sily, zvýšenie natality, či zlepšenie podmienok  bývania. Sme za to, aby sa najomné byty posunuli do širšej cieľovej skupiny, najmä medzi mladých pracujúcich. V bytovej politike dokážeme tiež zohľadniť ďalšie výzvy našej doby, ako napríklad boj za znižovanie uhlíkovej stopy vo vykurovaní a doprave, alebo integráciu marginalizovaných komunít.

Z hľadiska financovania chceme zastabilizovať viacročný finančný rámec dotácií zo štátneho rozpočtu na rozvoj bývania a to v kombinácii s úvermi pre samosprávy. Podpora má smerovať hlavne na výstavbu nájomných bytov, až potom na výstavbu tých predajných. Toto platí aj pre Štátny fond na rozvoj bývania, v ktorom musí smerovať vyššie množstvo prostriedkov do výstavby, a nie obnovy ako doteraz. 

Musíme tiež podporovať zachovanie charakteru nájomných bytov počas celej životnosti bytového domu. Po ukončení splácania úveru zo ŠFBR je v súčasnosti možné podporené nájomné byty predať do súkromného vlastníctva. Takéto opatrenie nie je z pohľadu štátu efektívne. 

Chceme taktiež zacieliť pozornosť na nedostatkové profesie vo verejnom sektore ako učiteľky a učiteľov či zdravotné sestry a ošetrovateľov, ktorým môžeme práve takýmto spôsobom zatraktívniť pracovné podmienky. Pri ich nástupných platoch sú dnes hypotéky takmer nedosiahnuteľné. Aj takto môžeme presvedčiť mnohé medičky a medikov, aby tu po škole ostali bez hrozby 50-tisícovej pokuty. 

Plánujeme  zaviesť aj príspevok na bývanie pre mladých pracujúcich, inšpirujúc sa francúzskym “Allocation de logement sociale”. Ten bude obmedzený vo výške a rozsahu tak, aby nenafukoval ceny a zároveň podporil výber dane z nájmu. Tento príspevok by bol samozrejme podmienenýzvýšením počtu nájomných bytov.

Okrem výstavby potrebujeme tiež podporiť efektívnejšie využívanie pozemkov a to napríklad cez pozemky vo vlastníctve štátu a v správe Slovenského pozemkového fondu. Pomocou môže byť tiež možnosť odpustenia poplatku za rozvoj pri bytových domoch určených na nájomné bývanie.

Byty sú dobré aktívum a to nielen z investičného hľadiska

Vnímať výstavbu nájomných bytov len ako vyhodené peniaze, či ďalšie sociálne opatrenie kupujúce hlasy svojej voličskej základne by bola chyba. Byty sú dobré aktívum a to nielen z investičného hľadiska. Vytvárajú spoločenskú súdržnosť, podporujú spoločenský kapitál a stabilitu.

V modernom, urbanisticky dobre zvládnutom meste dokáže bytová politika obmedziť aj závislosť na autách, čím sa zlepší aj kvalita jeho ovzdušia.  Energeticky hospodárne nájomné byty spoločne s efektívnou verejnou dopravou a cyklistickou infraštruktúrou sú budúcnosť v čase klimatickej zmeny. 

Nájomné byty a zásahy štátu do bytovej politiky by nemali byť principiálne stigmatizované, či vnímané ako retro politika ľavicových strán. Ak chceme žiť vo férovej krajine na ktorej spravovanie  môžeme byť právom hrdí, musíme začať investovať viac energie a prostriedkov do tejto základnej ľudskej potreby.

 
Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Píše Ursula von der Leyenová

Európa sa opäť stavia na nohy

Náš svet sa za niekoľko týždňov celkom zmenil.


Už ste čítali?